牛刀,知名房地产评论家,文笔犀利、观点独到,人称“牛哥”。去年,他和北大教授打赌,轻松获胜；今年,又掀起论战风波；牛哥的博客点击量,总是居高不下,几十万乃家常便饭。不过,“赌局”已成过去似乎,牛哥并未停止脚步,对于难以捉摸的2009年房价走势,他有最新的思考。

房价尚未见底,仍将继续下行

生活周刊：近来全国房价普遍下跌,上海房价也发生了松动,去年12月,上海一手商品住宅的成交均价回落到11892元/平米,环比11月下行9.7%。据说平均每户房子跌掉15万元左右。造成这种局面的原因是什么？
牛刀：当前房地产重要的问题是成交量上不去,市场萎靡,导致相关行业转冷,开工不足。那么成交量为什么上不去呢？原因很简单：房价下跌不到位,还没降到居民可以承受的价位。因此,接下来开放商符合逻辑的做法是,像万科那样迅速调整房价,恢复成交量。
生活周刊：但有人认为,房价之所以高,是因为还有很多人需要房子。比如1.5亿农民工和每年500万大中专毕业生。因而高房价是合理的。
牛刀：这是一种曲解。由于我们的市场体制还不完善,缺少信息过滤机制,导致开发商把需要当做需求,把市场购买力和可支付能力混为一谈,结果是受这种信息误导,盲目地让新房存量不断创下历史高点。结果呢？就是卖不动嘛！从现在的市场情形看,全国70个大中城市大多供过于求,否则怎么解释房价下跌呢？
生活周刊：也就是说楼市尚未见底？这也是您对2009年房价走势的整体展望？
牛刀：是的。有些人鼓吹2009年“见底回暖”,其实央行早就对2009年的广义货币实行了最高限定,无论如何不能突破17%。只要这个限定不发生变化,加上通货膨胀已得到有效遏制,人民币回落,资产价值进一步缩水,将导致价格发生不可控性的大幅走低,而不动产在这一轮资产价值重估中首当其冲。很显然,说房价2009年会见底,那是骗人,这种经济大调整绝不是一两年能完成的。1月7日,四部委也发文表示,房价和预期仍有差距,暗示有降价空间。扛是扛不住的,是像山洪暴发似的狂跌,还是像深圳一样阴跌,还不得而知,但跌的趋势均已形成,谁也扭转不了。
生活周刊：如果开发商坚持不降价呢？
牛刀：如果开发商不放慢开发节奏,预期今年6月新房存量将突破5亿平米,将和10亿平米的住宅用地存量、1.7亿平方米的空置房形成连锁反应,抽干中国金融体系的现金流,引发大面积崩盘！房地产业如果想为中国宏观经济做出贡献,就必须快速调整价格,激活成交量。说房价要降,并不是主张跌到不合理的价位,而是要消费者能承受,这样也能避免房地产业的大动荡,否则会拖累宏观经济。

存量房贷打折和经济适用房才有意义

生活周刊：近日,四大银行推出了存量房贷优惠利率措施,最低可享受七折优惠利率,对此您怎么看？
牛刀：四大银行占据个人房贷67%的市场,七折利率优惠可减轻部分房奴的月供负担,但主要受惠的是2005年后承受高房价高利率的“房奴“。因为绝大多数贷款者做的是递减法,2005年以前做按揭的很多利息已经扣完,这些房奴无法享受优惠政策,即使享受,也只是减轻一点负担。真正让房奴减轻负担,应该考虑存量房价的问题。尤其是在2006年以后泡沫严重时期买的房子,房价普遍高出现在20%以上,随着未来房价进一步下跌,预期整体水平将高出2009年的30%以上,一些城市甚至将高出50%。因此存量房贷打七折,对“房奴”才有意义。
生活周刊：上海加大了对经济适用房的建设,在全国范围内,经济适用房也日益增多,您怎么看？
牛刀：非常好,非常及时。深圳、北京、广州、上海都适时推出了经济适用房、廉租房等,全国至少有30余个二三线城市也将大批量推出社会保障住宅,从而改变市场的供应结构,调剂商品住宅的价格,解决部分民生所需。我认为,2009年的“年度大片”,当属经济适用房等保障住宅的成规模推出。这是利国利民的事业。

改变楼市现在,应对金融危机

生活周刊：因为近些年房价飞速上涨,引发社会上的许多争论,您认为中国楼市存在怎样的问题？
牛刀：我们的楼市开发模式是香港模式。当初之所以采用香港模式,主要是房地产的商品房开发最早在深圳,从当时的情况出发,借用香港模式,有利于在房地产市场实现深港的无缝对接。今天再来看这种模式,其缺陷和弊端已暴露无遗。从土地的招拍挂开始,商品房的预售体制、售楼中心的销售体制等等,一整套体制都鼓励炒买炒卖哄抬房价,投机行为泛滥,这对香港还可以,而中国大陆拥有70个大中城市,牵一发而动全身,一旦失控,后果不堪设想。
生活周刊：那么特别是面临当下金融危机的情况下,该如何解决？
牛刀：楼市要应对危机,必须解决三个方向性问题。包括一,开发模式；二,住宅的市场属性,形成消费市场；三,正确界定需求与需要、市场购买力和可支付能力之间的关系。在开发模式方面,我认为新加坡模式更适合中国大陆,它有82%的住宅消费市场,这是经济和社会稳定的基石。这就牵涉到住宅市场的属性问题。消费已经越来越重要,在发达国家,消费占GDP的比重都在70%左右,而中国40%都不到,与投资不相上下,这种不对称是经济结构的不对称,是资源利用的不对称,是资金流向的不对称。我们有必要在房地产投资中,将住宅市场剥离出来,纳入消费体系,催生一个更大的消费市场。只有这样,拉动内需才会成为可能。
生活周刊：去年你和北大教授徐滇庆“打赌”,你持房价下跌论,结果赢了；近来似乎又陷入了一场“口水仗”,甚至被人和“芙蓉姐姐”类比,对此你怎么看？
牛刀：其实“深圳房价赌局”,我也是被动应战。这次同样如此,有人撰文批评甚至辱骂我,许多朋友要我反驳,可我想了想,对方提出了值得探讨的观点没有？没有；提出了新命题没有？也没有。那让我反驳什么？我一直只是阐述自己的观点,也愿意与人谈到,但胡搅蛮缠恕我不奉陪。中国楼市需要理性的、有建设性的建议。

《上海生活周刊 》2009年1月16日 撰文/唐骋华